Дефицит земель, пригодных под строительство коттеджных поселков, заставляет девелоперов начинать реализацию своих проектов на землях с функциональным назначением, имеющим малое отношение к жилью.

Механизм перевода сельскохозяйственного участка в категорию "земли поселений" более или менее отлажен - за 9 месяцев и $1,5 тыс. за сотку участок можно "легализовать". С землями лесфонда все гораздо сложнее. Участники рынка отмечают, что можно потратить три года, бегая по кабинетам федеральных ведомств и в итоге так и не решить вопрос.

Согласно действующему законодательству, каждый земельный участок независимо от формы собственности или использования имеет конкретное целевое назначение. Оно представляет собой установленные законодательством и конкретизированные соответствующим органом власти допустимые границы использования земельного участка его собственником или пользователем.

Все земли в России по целевому назначению поделены на 7 категорий, а именно: земли сельскохозяйственного назначения; земли поселений; земли под промышленные объекты; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса. Согласно федеральному и местному законодательствам, можно изменить категорию любого участка. Однако практикующие эксперты уверены, что реальный шанс на успех появляется лишь в случае с землями сельскохозяйственного назначения. С остальными - слишком много трудностей. Например, лесной фонд весьма привлекателен для коттеджного строительства. Однако перевод таких земель осуществляется, как правило, на федеральном уровне, а в правительстве мало кому будет интересно тратить время на перевод какого-то небольшого участка лесного фонда в другую категорию. Скорее всего, запрос "погоняют" по инстанциям и откажут под любым более или менее правдоподобным предлогом. Таким образом, из лесного фонда можно переводить только участки под государственно-значимые проекты. "Когда мне приносят документы на земельный участок под промышленное или жилищное строительство, и я вижу, что там вкраплены земли лесфонда, я сразу советую своим клиентам поискать другой участок. Потому что из-за этого вкрапления процедура перевода растянется на два-три года. И не факт, что она будет успешно завершена. Что касается земель водного фонда, особо охраняемых зон и земель запаса, здесь ограничений еще больше - перевод возможен лишь в исключительных случаях. Вот и остаются лишь земли сельхозназначения. С ними и трудностей поменьше, и перевод осуществляется не на федеральном, а на региональном уровне", - рассказал Владимир Гаврильчук, генеральный директор корпорации "Адвекс. Недвижимость".

По оценке Виктора Щелокова, председателя совета директоров Центра юридической поддержки землепользователей, в среднем перевод сельскохозяйственного участка длится от 4 до 9 месяцев: "Это средние цифры. Если используются правильные, сильные ресурсы и отработана техника, то переводят быстрее. Те же, кто не имеет опыта и ресурсов, могут безрезультатно «тренироваться» по два года и более". Обходится это удовольствие, по усредненным оценкам, в $1 000-1 500 за сотку, из которых $700-800 платятся более или менее официально, а остальная часть уходит на pocket money. В некоторых, наиболее горячих районах, итоговая стоимость перевода может доходить до $5 тыс. за сотку.

В реальности перевод осуществляется следующим образом. Согласно закону, заинтересованным лицом подается ходатайство, к которому прилагается внушительный список дополнительных документов - выписки из кадастра, копии документов, удостоверяющих личность заявителя, заключения государственных экспертиз и т.п. Ходатайство рассматривается органами местного самоуправления. Естественно, не всегда, намереваясь изменить категорию земли, можно получить желаемый результат. Законом предусмотрены основания для отказа в переводе земель в другую категорию. Во-первых, это случаи, когда с ходатайством обращается ненадлежащее лицо. Во-вторых, откажут также, если к ходатайству приложены документы, состав, форма и содержание которых противоречат закону. Если ходатайство не подлежит рассмотрению по данным основаниям, то его возвращают заинтересованному лицу в течение 30 дней со дня поступления с указанием причин для отказа в принятии ходатайства в делопроизводство. "Кроме того, перевод земель из одной категории в другую не допускается:

в случае установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод; при наличии отрицательного заключения государственной экологической экспертизы, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;

когда установлено несоответствие испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной или лесоустроительной документации. Акт об отказе в переводе земли может быть обжалован в судебном порядке", - рассказал Виктор Щелоков.

В целом же эксперты признают, что для строительства загородного жилья вовсе не обязательно переводить участок в категорию "земли поселений". Достаточно лишь внутри земель сельхозназначения выделить категорию "под дачное строительство", которая, действительно, присутствует в списках разрешенного использования. Единственная трудность в том, что в построенном без перевода земли доме владелец не сможет прописаться. По определению, такое строение может считаться лишь "дачей". Однако, по оценкам юристов, никаких дополнительных требований к самому строению не выдвигается. Таким образом, единственным ограничением является невозможность прописки.

В то же время, покупая такую недвижимость, можно оказаться в зоне риска "Ни для кого не секрет, что в большинстве случаев там возводятся капитальные дома с инфраструктурой и претензией на постоянное строение. Но если категория земли не изменена, то все это незаконно. Для такого строительства годятся только земли поселений. Поэтому приобретение подобных участков - большой риск. Ведь завтра власти могут вписать в законодательство новые ограничения, так что владельцы таких домов окажутся вне закона", - уверен Владимир Гаврильчук.

Генерация страницы 02.07.2016 02:47